| 澳洲置业常见问题 问与答 |
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１. 提问：什么样身份的人可以在澳洲购买物业进行投资？ 答：大部分海外投资者可以购买澳洲新开发的房地产项目，澳洲或新西兰籍公民，澳洲拥有永久居住证或临时居住证者（包括工作签证、学生签证）可以购买市场上二手房。 ２. 提问：澳洲投资购买的住宅性物业有哪几种： 答： 1)“期房”预售项目" - (按照平面图购买物业)，该工程平面图经由当地计划当局设计并审批（通常是当地市政厅），该工程项目仍未施工或正在施工当中。 2) 工程项目已经完工但是尚未有人入住。 3）市场上大量交易的二手房。 3. 提问：在澳洲一次性可以买多少物业？ 答：政府在数量上并没有特殊的规定。 4. 提问：澳洲房产按什么方式持有所购置的物业 ？ 答：澳洲的房产属于永久产权，世代相传，免遗产税，相比国内70年的产权时间，更具私人化。 5. 提问：如果购买房产，如何将房款汇入澳洲？ 答：如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等），但是每人每年只能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户，当然国内也有一些等高端换汇公司提供此类服务。海外付款方式有电汇和海外汇票等。 6. 提问：购买房后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？ 答：需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，在出租物业时, 您同时可以享有物业的各项开支抵税的优惠，您可以雇佣当地的注册会计师帮您进行税收抵扣。 7. 提问：购买澳洲房屋可以进行贷款吗？如何贷款？ 答：可以的。您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，您所想收到的利率与条款与澳洲当地人一样。同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息、采用港币还款方式。 8. 提问：如果有看中的物业后，想购买是否需要支付订金或其他费用？ 答：看中房屋后一般支付1-2万元RMB将房屋预订（订金一般在首付后都会归还），同时在经由律师检查合同后，首付10%后需要支付律师费用的50%（澳洲律师代理费用在1500元澳币） 9. 提问：在购买澳洲物业，首付完成后，剩余尾款或其他什么时候需要交付？ 答：在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托账号内完成，或提前办理贷款合同（澳洲贷款合同最长有效期为6个月）。 如果是现房，则在开发商指定的期限内（一般为60个工作日内），将尾款或房屋贷款合同付到相关律师的信托账号内即可。而在昆士兰州, 所有其他费用都在交付日（settlement date)支付。 此外，对于律师费，一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师，交房时将剩余部分支付给代理律师。物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税(相当于中国的契税)，税率为４～６%（期房可以根据开发商优惠减免，仅限维州）。 如果购买的是二手房，一边在签订购房合同后缴纳10%定金，然后开始办理贷款合同(如果需要的话)。正式交割日期一般是签订购房合同之后的60-90天，正式交割时需支付全款及律师费用。 10. 提问：在国内购买澳洲物业，是否需要亲自去澳洲看房吗？ 答：答案是介乎2者之间的。 未看房：通过买方代理的完善服务体系，将能够根据您的个人需要，进行搜索，对任何类型的物业开展评估、定位、评价和协商工作，使投资人能得到满意的回报和服务。 看房：您可以自行或者委托亲人朋友当需要进行当地考察，对所购买的物业增加一些把握。 11. 提问：如果购买了澳洲的物业作为投资，如何打理投资在的物业呢？ 答：公司会帮忙指定在澳洲当地的中介公司提供此类服务，在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务，但是不包租，一般来说每年也能有5-6%左右的回报，租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户或中国的账户，只须支付一定的佣金给澳洲当地房产中介即可。 12. 提问：在澳洲的物业是否好租，如果物业租不出去怎么办？ 答：在澳洲只要不是非常偏的物业，租不出去是事情比较少发生。澳洲现在比较大的城市，墨尔本、悉尼等空置率非常的低，在近市区范围内的房屋，墨尔本低于1%，悉尼低于3%，也就说一百套房屋里只有1-3套暂时租不出去，那除非房屋十分有问题，所以想租不出去也轮不到您的房屋。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。因此，依据您物业的条件灵活地设置租金是关系到您物业是否能够快速出租的关键。此外，现在去澳洲留学和移民的人也日益剧增，每周近1000人登陆墨尔本，造成了澳洲租赁市场的火爆。澳洲有超过６００万的租客，而且这个数字还在与日俱增。 13. 提问：一般投资物业有哪些费用开支？ 答：物业管理费根据楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价、市政管理费一般在500-3000之间，水电煤气费用则有租客支付。保险费、物业立案法团费、维修保养费等等则根据物业相关信息支付。 14. 提问：如果将物业长期出租,帮投资者出租的中介将如何收费？ 答：根据澳洲相关法律（各州有所调整）规定，代为管理和出租投资者物业的管理机构或人的基本费用是租金的7.5%加上10%的GST税收以及第一周的租金。同时，如果业主需要书面文书报告的则加收每个月5澳元左右。 15. 提问：如果将物业进行短期出租(假期),物业管理人的收费如何？ 答：如果是出于度假的目的租用物业，基本费用是所有租金收入12.5%再加上每个月5澳元的报告费用，同时还有一些额外的费用，例如：电费，床上用品租金等等（租客只支付租金并不支付电费等费用了）。 16. 提问：那这些费用我该如何支付呢？ 答：在澳洲的相关开发商的包租公司或者当地的房屋中介会安排从投资者的租金账户内扣除此类费用，或从投资者澳洲银行的账户中自动扣除。 17. 提问：在澳洲有没有相关法律保障投资者的物业运行安全? 答：澳洲有着完善的房屋租赁法，以及相关的房东保险制度，确保纠纷得到妥善解决，保险制度如下： 如果发生一些意外事故，则可以获得相关的赔偿： a) 未到期离开的租客 ━ 6个星期的房租 b) 拖欠房租 ━ 15个星期 c) 拒绝入住 ━ 26个星期 d) 防止入住 ━ 52个星期 e) 未能出租 ━ 52个星期 f) 法律花费 ━ 5,000澳元 g) 房租损失 ━ 每周最多1,000澳元 保险条例为您的物业中租客使用的家具和设施提供保障，保障内容如下: 如果因租户或者租户来访者引起任意的恶意损坏或偷窃行为,保险为你提供多达5万澳元赔偿.作为房东，保险为你提供多达１千万澳元的保护。上述的条款是我们所提供的服务以及部分房东保险计划所涉及到的内容。保险的花费是可以抵税的, 每年每处物业成本大约是300澳元左右。这种保险是以防万一的必备策略。 18. 提问：如何加入房东保险计划，费用如何计算呢？ 答：每年每处物业成本大约是300澳元。这种保险是以防万一的必备策略，澳洲各大保险公司均有此项业务。 19. 提问：在澳洲的的置业要支付土地税吗？ 答：是的。在澳洲投资者购买的别墅是需要交土地税的。土地税是以UCV也就是按未升值资产的价值来计算，在昆士兰地区土地价值160,000澳元和在墨尔本是240,000澳元以下是不需要缴土地税的。 20. 提问：如果在澳洲的房产增值后，将物业抛售后需要支付所得税吗？ 答：需要。在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的物业，物业增值部分须全额缴税，但在一年以后，则只要半额缴税。(同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、折旧费等等）。 21. 提问：如果在澳洲当地要将物业抛售，需要聘请专业会计师吗？ 答：如果是当地公民，需要一个会计师是再普通不过的事情，如果是海外投资者那在您抛售物业的时，聘请一个专业的、了解自己状况的会计师是很重要的。他可以帮合法您省去许多需要交付的税收，使投资者的利益最大化。 22. 提问：如果是当地人，为何要选择一名合适自己的会计师，他能带来有多大的帮助？ 答：澳洲当地有相当多的会计师事务所，您可以根据您的要求进行选择。请参考以下信息，来了解你的会计师是否可以为你提供专业的服务，包括：1、财政重组2、减轻负债3、公司组织结构4、税务计划5、风险管理6、退休计划；寻找相关潜在机会：1、减少利息支出2、减少负债时段3、增加现金流通4、税务计划5、财政状况分析：6、性价比分析7、收支平衡分析8、收益损失分析9、现金流通预测状况分析. 23. 提问：会计师是如何收费？ 答：会计师一般按为投资者花费多长的工作时间而定。通常平均每年300澳元左右。 24. 提问：在澳洲有哪些开支可以作为物业增值税收减免，以冲减所得税开支? 答：在澳洲除了购房的物业印花税以外, 所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。海外投资者与澳洲公民的待遇相同。因此持有澳洲房产的当地居民和海外投资者请保留好一切发生费用的发票和收据（如飞机票、出租车票、水费、律师费等等） |
